KİRA HUKUKUNDA GÜNCEL SORUNLAR

Umudun Kadınları Dergisinin Değerli Okurları:

Güncel hayatımızda önemli bir yer tutan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden söz edeceğim.

Kira konusunu, 1 Ocak 2011 tarihinde kabul edilen 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunumuz düzenlemiştir. Kira konusu sadece konut ve çatılı işyeri kiralarından ibaret değildir, kira sözleşmelerinin çeşitleri vardır, kanun, kira sözleşmelerine çok sayıda madde ayırmasına rağmen, sosyal hayatımızda bizi en çok ilgilendiren kısmı, konut ve işyeri kiraları olduğundan, kanunun düzenlediği diğer kira ilişkilerini bu yazıda ele almayacağım. 

Her şeyden önce; kira sözleşmesinin tanımını yapalım:Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Bu tanımdan da anlıyoruz ki bir şeyi kiraya vermek için o şeyin sahibi olmamız şart değildir, kiralayan sıfatı ile de kiracı ile kira sözleşmesi yapabiliriz. 

Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin karşılıklı iki tarafı vardır; biri, bir bedel karşılığında o şeyden yararlanan kiracıdır, diğeri yararlanmaya razı olan taraftır. Bu arada; halkımız tarafından yanlış olarak bilinen hususa değinmek isterim; bir yeri kiraladığı için halkımız genelde kiracıyı kiralayan olarak adlandırmaktadır, oysa kiralayan kira konusu olan şeyi kiraya veren mal sahibi ya da kiralayan sıfatı ile sözleşmeyi yapan taraftır.

Dergimizin bu sayısını ilgilendiren konut ve çatılı iş yeri kiralarına dönelim:

Kira sözleşmelerinin yazılı olması kanuni bir şart değildir, taraflar sözlü olarak da kira sözleşmesi konusunda anlaşabilirler ancak taraflar arasında kiracılık ilişkisinden anlaşmazlıklar doğarsa, kanun önünde, mahkemelerde tarafların iddia ve savunma güçlükleri ortaya çıkacaktır. Hele de kiracı, kira bedelini kiralayanın bir banka hesabına yatırmıyor da elden veriyorsa, taraflar aylık kira bedelini mahkeme önünde ispat edemeyeceklerdir. Kirasını kiralayanına elden takdim eden kiracı, mal sahibine ya da kiralayanına güvendiği için imzalı bir belge almıyorsa, kiralayan taraf geriye dönük beş yıllık kira almadığını iddia ederek kiracıyı bulunduğu yerden çıkartabilecektir. Bu nedenle kira sözleşmelerinin yazılı olması, kiraların bir banka hesabına yatırılması veya PTT kanalıyla mal sahibinin ya da kiralayanın ikametgâh adresine gönderilmesi her iki tarafın da haklarının korunması açısından güvence sağlayacaktır. Kiracı ayrıca tıpkı kira göndermede olduğu gibi, kiralananın yan giderlerini de içinden gönderme masrafını kesmeden alacaklısına ödemek zorundadır. 

Konut ve işyeri kiralarında, mal sahiplerinin veya kiralayanların, kiracılardan kanuni artışların çok üzerinde kira talep ettikleri günümüzde yaşanan en rahatsız edici konulardan biridir. Bunun tam aksine, rayiç bedelin çok altında kira ödeyerek mal sahiplerini mağdur eden kiracılar da vardır. Genelde konut ya da çatılı işyeri kiralamak isteyenler, emlak komisyoncuları vasıtasıyla kiralanacak yeri bulduklarından, emlak komisyoncularının hazırladığı kira kontratlarını imzalamaktadırlar. Emlak komisyoncularının tamamına yakın kısmı hukukun kira ilişkisinin düzenlediği maddeleri bilmediklerinden, hazırladıkları kontratlara da kanun nazarında çok geçersiz şartları doldurarak, zaten bu konuda kanuni haklarını da tam olarak bilmeyen kiracılar da bu şartların geçerli olduğunu sanarak, yapmak zorunda veya ödemek zorunda olmadıkları bedelleri ödeyerek mağdur olmaktadırlar. Emlak komisyoncularının çoğu, 2011 yılından önce yıllardır kira ilişkilerini düzenleyen eski kanun zamanından basılmış olan kırtasiyelerde satılan basılı kira kontratlarını kullandıklarından, haliyle hazırladıkları kira sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanununca geçerli olmayan şartları içermektedir.

Kira sözleşmelerinde kiracıdan elden nakit olarak depozito alındığı görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu bu şekilde depozito alınmasını yasaklamıştır, geçersizdir. Kiracı, mal sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bu parayı bir bankanın vadeli bir hesabına yatırmak zorundadır, Banka, bu depozitoları yani güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Ayrıca, kiracıya daha taşınmazı kullanmaya başlamadan önce tahliye taahhüdü altında bir belge imzalatmaktalar ki bu taahhüt belgesi tamamen geçersizdir fakat kiracıların çoğu bu bilgiye sahip olmadıklarından mal sahipleri tarafından kiralanandan çıkarılacaklarını sanıp mal sahibinin istediği kirayı vermektedirler. Tahliye taahhüdünün şartları çok incedir, mal sahiplerinin düzenledikleri bu belgeler geçersizdir, bu belgenin bir fotokopisini alıp bir hukukçuya danışmayan kiracı mal sahibinin her isteğine boyun eğmektedir.

Genelde kira kontratları düzenlendikleri günden itibaren bir yıllık yapılmaktadır, isterlerse taraflar daha fazla yıl için de düzenleyebilirler. Kiracılar, kontrat süresinin dolmasıyla, malsahipleri tarafından bulundukları yerden çıkarılabileceklerini zannetmektedirler. Kontrat süresinin dolmasıyla kiralanan yerden çıkma yani kiralananı boşaltma hakkı sadece kiracıya tanınmış bir haktır, kiracı eğer yeni kontrat döneminde kiralananı kullanmak istemiyorsa, kontrat süresinin dolmasından en az on beş gün önce, mal sahibine noterkanalıyla, kira süresinin bitiminde kira sözleşmesini yenilemeyeceğini bildirerek kira sözleşmesini sona erdirmek hakkına sahiptir. Kira süresinin dolması nedeniyle mal sahiplerinin kiracıyı bulunduğu yerden çıkarma hakları yoktur. Mal sahiplerinin kiracıları kiralanan yerden çıkartmalarının şartlarını kanun saymıştır. Kiracı, kirayı ve yan giderleri ödemezse, mal sahibinin kendisi ve aile efradı için kiralanana ihtiyacı varsa, kiracı, istenecek zamanı gelen kirayı ne miktar kira birikirse biriksin ödemediği için kanuni takibe maruz kalmışsa, kiracı, bir yıl içerisinde kira ödememekten iki defa kendisine noterden gönderilen haklı ihtara maruz kalmışsa, kiracının aynı belediye hudutları içinde oturabilecek başka bir meskeni varsa, mal sahibi kiracısının kiralanandan çıkarılmasını dava yoluyla isteyebilir. Bu davaların da yerine getirilmesi gereken birçok usulü şartları vardır. Halk arasında kiracının tahliye konusunda öylesine yanlış yaygın kulaktan dolma bilgiler var ki, kiracıları aleyhine dava açan mal sahipleri, kanunun aradığı bu usul şartlarını yerine getirmediklerinden davalarının mahkemece neden reddedildiğine bir anlam verememektedirler.

Kiracıların aylık kira bedellerine ne kadar zam yapacakları her yıl devletin resmi makamları tarafından açıklanmaktadır. Aşırı kira artışı yapan ve bundan şikâyetçi olan kişilere “neden bu kadar zam yaptınız” diye sorduğumda aldığım cevap şu oluyor.” Mal sahibim kirayı şu kadar yaparsan oturursun, kontratın bitiyor, vermezsen çıkarırım diyor, ben de mecburen mal sahibimin istediği kadar kiraya zam yaptım” diyorlar. Kiracıların çoğu, mal sahiplerinin kontrat süresi dolunca, kendilerini konuttan çıkarabileceklerini sanıyor. Oysaki Türk Borçlar Kanunu mal sahiplerinin kiracıları çıkarma sebeplerini saymıştır, bu sebepler arasında “şu kadar kira vermezsen çıkarırım” sebebi yoktur. Mal sahipleri boş olan taşınmazlarını istediği kadar yüksek kiraya verebilirler, bu kirayı verip de tutan varsa kanun buna karışmaz fakat içinde oturan kiracıyı kanun korur, mal sahibi keyfi olarak istediği kirayı alamaz. Kiracılar ödemekte oldukları kira miktarına devletin yayınladığı resmi zam oranlarını ekleyip yeni dönem kira parasını öderlerse mal sahiplerine bu konuda taviz vermezlerse belki bir nebze de olsa kiralar konusunda ülkemizde düzelme görülebilir.

Şunun da bilinmesini isterim ki, kira geliri dünyanın hiçbir ülkesinde geçim kaynağı değildir. Kişiye asıl gelirinin yanında bir ek gelir sağlamaktadır. “Bu kira ile geçinemiyorum”demek kanunen geçerli bir sebep değildir. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 2011 yılından önceki kanunlarda olmayan getirdiği çok önemli yenilikler vardır. Önceki yıllarda, kira borcu yanında kiralananın yan giderlerini ödemeyen kiracı hakkında mahkemede dava veya icra dairelerinde aleyhinde takip açıldığında, kiracı, salt kira borcunu ödeyip tahliye olmaktan kurtuluyordu, yan giderleri, avukatlık ücretini, icra giderlerini ödememişse kiracı hakkında tahliye kararı verilmiyordu. Türk Borçlar Kanunu ise; kiracının yan giderleri de ödemesini şart kıldı, ödemediği takdirde kiracı aleyhinde tahliye kararı verme imkânını getirdi.

Hayatımıza gelen ve daha önceki kanunlarda bulunmayan en önemli ikinci yenilik ise, mal sahiplerine tanınan gerekçesiz tahliye ismiyle kiracının kira kontratının mal sahibi tarafından sona erdirilerek, kiracıyı tahliye edebilme imkânıdırancak kiracı kendiliğinden çıkmazsa, bu davadan sonuç elde edebilmenin de yerine getirilmesi gereken bazı şartları bulunmaktadır. Her şeyden önce: taraflar arasında imzalanmış yazılı bir kira kontratı bulunmalıdır. Bu kira kontratı ister bir yıllık olsun, isterse birkaç yıllık olsun, bu sözleşmenin kapsadığı sürenin adı, sözleşme yılıdır. Bu sözleşme yılından sonra eğer taraflar arasında başka hiçbir kontrat imzalanmamış ve bu sözleşme yılının bitiminden itibaren 10 yıl daha geçmişse, mal sahibi kiracıya gerekçesiz tahliye adı altında Noterlik kanalıyla, sözleşmenin bitiminden en az üç ay öncesinden kiracıya tebliğ edilmiş olmak şartıyla, ihtarname gönderecek ve bu ihtarda sözleşme yılından sonra 10 yıl veya 10 yıldan daha fazla zaman geçmişse, bu zaman zarfında aralarında kontratın yenilenmediğini yani bu arada hiç yeni bir kontrat imzalamadıklarını, gerekçesiz tahliye hakkını kullanmak için kontratı yenilemeyeceğini, aralarındaki kira akdini feshettiğini bildirmek zorundadır. Kiracı sözleşme yılından sonra 10 yıldan daha uzun bir zaman kiralananı kullanmış olabilir, 10 yıl mal sahibine tanınmış en az bir süredir fakat bu 10 yıla bir de ilk başta yapılmış olan kontrat süresini eklemeyi unutmamak gerekecektir. Kiralananda sözleşme yılından sonra 10 yıl daha oturmuş bulunan kiracı ile mal sahibi arada bir kontrat yapmışsa, bu on yıllık süre yeni kontrat yılına eklenecektir ki, mal sahibi o zaman kiracısını uzun süre oturma nedeniyle gerekçesiz tahliye sebebiyle kiralanandan çıkaramayacaktır. Davaları, arada kontrat tazelenmiş olması sebebiyle mahkemece reddedilen mal sahipleri bu nedenle uzun süre oturan kiracılarını neden tahliye edemediklerine bir anlam verememektedirler.

Bir de mağdur olan mal sahiplerinden söz edelim; taraflar arasında yapılan kira kontratı tarihinden itibaren beş yıl geçmedikçe, mal sahipleri, kiracılarına karşı, kiralananın kira bedelinin tespitini mahkemeden isteyemeyeceklerdir. Çevrelerinde yüksek bedelleri içeren kira kontratlarını emsal göstererek kiralarını rayiç bedellere uygun olarak tespit ettirebileceklerdir. 

Değerli Okuyucularım; kira konusu öylesine geniş bir alanı kapsamaktadır ki, bu sayıda sizleri aydınlatmam gerekenleri en kısa şekilde anlatmaya çalıştım. Sizlerden de ricam kiracılık konusunda daha önceden bilmediğiniz, bu yazımda öğrendiğiniz gerçekleri mümkün olduğunca etrafınızdaki kişilerle paylaşıp, gerçeklerin ortaya çıkmasını sağlamak, bu şekilde mağdur olan gerek kiracıları gerekse mal sahiplerini korumak, herkesin hakkının herkese verilmesini sağlamaktır.

Dergi yöneticileri yazmamı istediği sürece bu hizmeti severek üstleneceğimi bildiriyorum. 

Kalın Sağlıcakla.

14 Ağustos 2024